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《惠州市“三旧”改造实施办法》

关注:91 发表时间:2019-04-02 00:00:00 来源:惠州市人民政府网


惠州市“三旧”改造实施办法

(征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条 为促进节约集约用地、推动产业转型升级、加快城市更新、完善城市功能、改善城乡人居环境,根据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147 号)、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78 号)、广东省人民政府《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96 号)、广东省国土资源厅《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(粤国土资规字〔2018〕3 号)等政策文件,结合我市实际,制定本办法。


第二条本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体,依据相关政策法规,在确定的改造范围内,对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。本办法适用于本市行政区域范围内的“三旧”改造活动。


第三条     “三旧”改造工作应遵循“政府引导、规划先行,市场取向、因势利导,公众参与、平等协商,利益共享、多方共赢,因地制宜、规范运作”的原则。


第四条 本办法所称改造类型是指旧厂房改造、旧村庄改造及旧城镇改造,具体以拟改造范围内土地的性质、规划情况、国土证、房产证或取得国土权益的有效法律文件所载用途等为认定依据。旧厂房改造是指工矿仓储国有用地改造项目;旧村庄改造是指集体土地改造项目;旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。


第五条 本办法所称改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。

 

第二章 机构与职责


第六条 市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组,由市长任组长,分管副市长任副组长,领导小组成员由市政府分管副秘书长,市“三旧”改造行政主管部门、市纪委、市监察委、市信访局、市发展和改革局、市经济和信息化局、市公安消防局、市司法局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市国土资源局、市房管局、市环保局、市住房和城乡规划建设局、市水务局、市农业局、市林业局、市商务局、市文化广电新闻出版局、市审计局、市国资委、市工商局、市法制局、市金融工作局、市公用事业局、市税务局以及惠城区人民政府等单位的负责人组成。市“三旧”改造工作领导小组负责指导、督促、检查各县(区)和成员单位的工作。各成员单位应在各自法定职责范围内为“三旧”改造活动提供服 务并实施管理。各县(区)相应成立“三旧”改造(城市更新)工作领导小组。市、县(区)“三旧”改造工作领导小组负责审议同级“三旧”改造专项规划、年度实施计划、成片连片区域改造方案、 项目改造方案。市、县(区)“三旧”改造工作领导小组下设办公室,办公室设在“三旧”改造行政主管部门,负责统筹和协调工作。


第七条 市“三旧”改造行政主管部门负责研究制定全市“三旧”改造相关配套政策和规范性文件,审议并解决“三旧”改造 中的重大问题,负责指导、协调全市“三旧”改造工作,负责 统筹市人民政府主导的“三旧”改造项目的工作实施,负责全 市“三旧”改造标图建库审核等工作。此外,市“三旧”改造行政 主管部门负责研究编制惠城区“三旧”改造专项规划和年度实 施计划,惠城区的“三旧”改造项目实施主体的认定、改造方 案的审查报批、涉及土地的报批和统筹协调实施,惠城区“三 旧”改造标图建库等工作。


第八条 镇(街道)人民政府(办事处)以及社区居委会、村民委员会等基层组织应当配合市、县(区)“三旧”改造行政主管部门做好“三旧”改造相关工作,对项目实施进行监督, 维护“三旧”改造活动的正常秩序。


第三章 规划和计划


第九条 市、县(区)“三旧”改造行政主管部门应组织编制本辖区内的“三旧”改造专项规划,专项规划为期 5 年,并制定年度实施计划。


第十条 “三旧”改造专项规划应依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及城市规划等编制,应对“三旧”  改造工作发挥总体引导作用,根据本地经济社会发展需要, 合理确定改造范围内房地产用地、产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地的比例。专项规划内容应包括改造区域、改造目标、功能定位、划定成片连片改造区域等。


第四章 旧厂房、旧村庄、旧城镇改造


第一节  旧厂房改造


第十一条 旧厂房改造以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的,鼓励金融、总部经济、 文化、旅游休闲等现代产业发展,支持高新技术产业发展, 加快制造业转型升级,完善公共配套设施。


第十二条 旧厂房改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。

(一)土地权益人自行改造。土地权益人可自行进行改造、与相邻或相近地块的各土地权益人合作改造。

土地权益人利用自有权益土地或通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后,改造主体为土地权益人;相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的,应当成立项目公司,改造主体为该项目公司,或者约定其中一方作为改造主体。


(二)政府主体实施改造。原土地使用权人有意愿开发,但没有能力的,可由市、县(区)人民政府依法收回土地使用权,再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地; 为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的,由市、县(区)人民政府依法收回土地使用权,纳入土地储备。

第十三条 凡从事过色金属矿采选、有色金属冶炼,石油加工、化工、焦化、电镀、制革、医药制造、铅酸蓄电池制造、废旧电子拆解、危险废物处理处置和危险化学品生产、 储存、使用等生产经营活动的重点行业场地(以下简述为重点行业),其关闭、搬迁及原址再开发利用等活动须由土地使用权人按程序组织开展环境调查、风险评估、土壤环境调查评估等活动,并依照规定书面报环保部门。未按规定开展的, 不得进行土地流转及开发利用。对于不属于上述重点行业的工业企业场地,其开发再利用则无需进行环境调查、风险评估等活动,土地流转无需环保部门出具意见。

 

第二节 旧村庄改造


旧村庄改造以促进城乡建设协调发展、优化城乡生态环境、增进社会效益为目的,坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、促进社会和谐为原则,注重具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群的保护和文化内涵发掘、特色培养。


旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造等方式。

农村集体经济组织自行改造。农村集体经济组织可自行改造,由农村集体经济组织或其成立的全资子公司为改造主体。


与市场主体合作改造。涉及合作改造的,应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体,农村集体经济组织和市场主体通过成立项目公司共同作为改造主体,或约定其中一方作为改造主体。

农村集体经济组织选取合作主体应遵循以下原则和流程:

1、选取原则:公开公正原则和科学保障原则。镇(街道)人民政府(办事处)作为监管责任主体,应指导农村集体经济组织考核拟合作企业的资质实力、开发经验、责任能力,其组织编制的初步改造方案、初步补偿安置方案的合理性、可行性和可操作性。

2、选取流程:农村集体经济组织就是否引入合作企业组织开展表决,须经 70%及以上村民代表或户代表表决通过后,镇(街道)人民政府(办事处)指导农村集体经济组织依照选取原则制定用户需求书(包括企业资质实力、开发经验、责任能力、拆迁补偿安置条件、还建期限、完工期限等),通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。


(三) 政府主体实施改造。政府组织为建设基础设施、公共设施建设等公共利益或为实施城市规划确实需要进行旧村庄改造的,在办理报批手续前需经农村集体经济组织三分之二以上表决同意,并明确具体补偿安置途径;在确定开发建设条件的前提下,政府可通过招标等公开方式出让土地,由中标人或竞得人实施拆迁工作,土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。


(四) 改造过程中需要调整上述改造方式的,应经农村集体经济组织表决同意,并报经原批准机关同意。


第十六条 特殊情形的改造主体:农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同,将土地流转给其他个人或单位使用的,以原农村集体经济组织为改造主体;经农村集体经济组织依法表决同意,且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求的,在土地流转期限内可由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体。农村集体经济组织使用的国有建设用地也可参照上述规定,以原农村集体经济组织或承租人为改造主体。

对于无合法征地手续或手续不完善,实际已实施征地(2009 年 12 月 31 日前已签订征地协议)的历史用地,按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理

(处罚)并完善征收手续后,以土地权益人作为改造主体; 签订征地协议后发生转让行为的,可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)并完善征收手续后,以受让人作为改造主体。


第三节 旧城镇改造


第十七条 旧城镇改造应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的,按照节约集约高效用地和传承城市历史文化的要求实施。


第十八条 旧城镇改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。


(一)土地权益人自行改造。土地权益人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,改造主体为土地权益人;相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的,应当成立项目公司,改造主体为该项目公司,或者约定其中一方作为改造主体。


(二)政府主体实施改造。土地权益人有意愿开发,但没有能力的,可由市、县(区)人民政府依法收回土地使用权,再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地;为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的,由市、县(区)人民政府依法收回土地使用权,纳入土地储备。


第十九条 旧城镇改造工作以市、县(区)人民政府为主、部门服务、属地负责为原则。市、县(区)“三旧”改造行政 主管部门是本辖区旧城镇改造的责任主体,负责具体指导、协调、监督改造主体开展改造前期摸查、编制改造方案、拆迁安置、建设安置房、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。


第二十条 旧城镇改造在提交改造申请前及编制改造方案时,均须征求改造区域内土地权益人的意见:


(一)提交改造申请前,镇(街道)人民政府(办事处) 协助拟改造主体征询改造区域内土地权益人意愿,同意改造土地权益人数量和被改造建筑面积的比例均须达到 70%及以上的,形成改造项目土地权益人意愿征集表及相关材料。


(二)编制改造方案时,镇(街道)人民政府(办事处) 督促改造主体征询改造区域内权益人对拆迁补偿安置方案的意见,在规定时间内,签订房屋拆迁补偿安置协议的土地权益人数量和被改造建筑面积的比例均须达到 90%及以上的,方可实施拆迁。

 

第五章 改造单元

第二十一条 根据“三旧”改造专项规划,综合考虑用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理划定 改造单元。“三旧”改造项目须以改造单元的形式进行申请, 一个改造单元可以包含一种或多种改造类型。


第二十二条 县(区)“三旧”改造行政主管部门牵头,组

织镇(街道)相关部门配合拟改造主体对拟改造地块开展前期调查工作,依照《惠州市“三旧”改造项目标图建库申报指引》办理标图建库手续。


第二十三条 市、县(区)“三旧”改造行政主管部门依据

标图建库范围、城市规划等确定改造单元范围。


第二十四条 改造单元须由单一主体实施改造。改造单元内存在多个权利主体的,应当以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式,将房地产的相关权益转移到单一主体后,由该主体申请实施改造;相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的,应当成立项目公司,改造主体为该项目公司,或者约定其中一方作为改造主体。


第二十五条 改造单元范围内纳入标图建库范围的地块,

依据《惠州市人民政府办公室关于印发<惠州市“三旧”改造用>的通知》(惠府办〔2017〕36号)规定缴纳土地出让金,协议出让;未纳入标图建库的地块,以公开出让方式进行供地。改造单元内出让土地的使用条件根据规划部门出具的规划设计条件,按比例分摊原则处理,并按城市规划要求统一规划设计、统一开发建设。


第二十六条 申请和审批流程:

(一) 提出改造申请。完成用地标图建库后,拟改造主体向市、县(区)“三旧”改造行政主管部门提交申请材料, 包括对拟改造范围内土地及建筑物权益(权属)完整单一且 无争议的证明材料、土地现状用途、规划情况、初步改造方 案、改造意愿达成情况、拟改造主体相关资质等材料。

(二) 确定改造范围。市、县(区)“三旧”改造行政主管部门综合考虑用地范围、土地利用总体规划、土地利用现状、道路、河流及产权边界等因素,依据标图建库范围、城市规划等确定改造单元范围。

(三) 认定改造主体。市、县(区)“三旧”改造行政主管部门通过对拟改造主体的资质(开发经验、资金实力、责任能力等条件)、项目的土地情况(是否符合土地利用总体规划、城市规划、专项规划、界限范围等)、项目的权益情况(是否形成权益完整单一且无争议)等进行审核。

符合要求的,市、县(区)“三旧”改造行政主管部门应 当出具认定通知;不符合要求的,市、县(区)“三旧”改造 行政主管部门应当书面答复拟改造主体并说明理由。

(四) 出具规划设计要点。市、县(区)“三旧”改造行政主管部门认定主体后,函告同级规划部门,由规划部门组织编制《规划设计条件告知书》。

(五) 编制项目改造方案。改造主体依照《规划设计条件告知书》组织编制项目改造方案,提交市、县(区)“三旧” 改造行政主管部门审核,审核通过后上报同级政府审批,审批通过后由市、县(区)“三旧”改造行政主管部门进行公示(公示时间 7 日),并在公示完成无异议后出具改造方案认定批复文件。改造方案编制依照《惠州市“三旧”改造项目改造方案编制指引》执行。

改造方案必须具备实质性改造内容,明确对上盖物的具体处置措施、拆迁补偿安置情况、改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡、需办理的用地手续等内容。旧厂房改造中涉及属于本办法第十四条重点行业的用地项目,须包含土壤环境治理与修复工程方案。

(六) 签订项目监管协议。除了由政府组织实施的改造项目外,其他项目均应当在改造方案正式获批之日起的三个月内,由县(区)级人民政府、镇(街道)人民政府(办事处)或“三旧”改造行政主管部门与改造主体签订监管协议,在 协议书中约定监管内容及监管措施,具体依照《惠州市“三旧” 改造项目监管协议》执行。

旧村庄、旧城镇改造项目在签订土地使用权出让合同前,由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户,足额存入复建安置资金,监管账户内资金由改造主体、

“三旧”改造行政主管部门或镇(街道)人民政府(办事处) 和监管账户开户银行三者共同监管,确保专款专用;也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主 管行政部门提供专项监管保证资金的银行保函,银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函,由“三旧”改造行政主 管部门监管。

(七) 办理用地手续。政府主体实施改造的项目,应根据不同情形,综合采用直接确权登记、完善历史用地、征地拆迁与补偿、国有土地上房屋征收与补偿等方式办理有关用地手续;除了由政府组织实施的改造项目外,改造主体可凭改造方案批复文件及监管协议等,办理改变土地用途、土地整合归宗等有关用地手续,涉及办理征地、完善历史用地等手续按第八章相关规定执行。

(八) 实施项目监管。负责签订监管协议的单位应当成立“三旧”改造项目监管小组,负责对各个改造项目实施的全 过程进行监管、检查,每季度将监管结果公示,实行改造全程动态监管。

第六章 成片连片改造

 

第二十七条 本办法所称的成片连片改造是指市、县(区)人民政府为进一步优化城市布局、改善人居环境与城乡面貌、加快盘活存量用地等城市发展需要,统筹划定成片连片改造区域,由政府统一组织实施并引入社会资金参与改造的建设活动。


第二十八条 成片连片改造应当坚持政府主导、多方参与、各方共赢、规划先行、公共优先、分期实施的工作原则。第二十九条 市、县(区)“三旧”改造行政主管部门依据

土地利用总体规划、城市规划、“三旧”改造专项规划及年度 实施计划等,结合城市发展需要划定成片连片改造区域。成片连片改造区域划定应当符合以下条件:

(一)注重各类规划的对应衔接,充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地,促进城市功能完善和产业转型升级;

(二)统筹安排存量和新增用地,推进公益性设施或城市公共空间、保障性住房等建设;

(三)注重城市特色资源、历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护管理;

(四)结合前期调查结果,综合考虑拟划定区域实施改造的改造意愿、改造条件等因素,改造意愿不强烈或改造条件不成熟的一般不纳入改造区域。


第三十条 在符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划的前提下,对有利于促进城乡功能完善和产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块,在法律、法规、政策的允许下可一并纳入成片连片改造区域,整体规划设计,并结合改造资金筹措等情况,同步或分期组织实施。


第三十一条 市、县(区)“三旧”改造行政主管部门组织开展成片连片改造范围内土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状评估工作,基于国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划等,确定该改造区域的功能定位、发展方向与发展目标。

市、县(区)“三旧”改造行政主管部门应基于成片连片区域的现状评估结果,通过开展改造成本测算、社会效益评估、经济效益评估等经济分析方式,划分成片连片改造单元, 形成包含拆迁补偿、改造策略、改造方式、土地用途规划、规划建设要求、公共服务设施布局、安置房建设等内容的成片连片区域改造方案,并报同级政府审批。


第三十二条 成片连片改造单元分为市场主体实施改造和政府主体实施改造两种模式。成片连片改造单元中,纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例达到 40%及以上的,由市场主体实施改造,并依照第五章相关规定开展改造工作;纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例不足 40%的,由政府主体实施改造。


(一)市场主体实施改造。市、县(区)“三旧”改造行 政主管部门根据成片连片区域改造方案编制需求书(包含项目基本情况、企业准入资格条件、政府前期投入情况等), 以公开方式选取市场主体,拟参与企业须取得 70%及以上土地权益人同意。

以旧村庄为主的改造(旧村庄标图建库的地块面积占该单元纳入标图建库总面积的 50%及以上),通过农村集体资产交易平台公开选取市场主体;其他类型为主的改造,通过市、县(区)公共资源交易中心公开选取市场主体。


(二)政府主体实施改造。市、县(区)人民政府通过依法征收、收回土地使用权,纳入土地储备,再通过招标、拍卖和挂牌出让土地;在确定开发建设条件的前提下,政府可通过招标等公开方式出让土地,由中标人或竞得人实施拆迁工作,土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。

第七章 改造方式

第三十三条 改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。改造单元内包含多种改造方式的,应当按不同方式开展改造。


第三十四条 不同改造方式的项目在实施前和完成后,相关职能部门应当至同级“三旧”改造行政主管部门备案,县(区)“三旧”改造行政主管部门每月月底前至市“三旧”改造行 政主管部门备案。

综合整治、生态修复和历史文化保护的改造项目,市、县(区)财政部门批复改造财政资金前须征求同级“三旧”改 造行政主管部门意见。局部加建、功能改变和拆除重建类改造项目须经市、县(区)“三旧”改造行政主管部门批复后实 施。市、县(区)“三旧”改造行政主管部门负责后续工作的 跟踪和完善。

综合整治改造项目是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下,改善市政基础设施、公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等。采用综合整治的“三旧”改造项目一般不加建附属设施,因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的,应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。


第三十六条 功能改变改造项目是指在保留建筑物的原主体结构的前提下,按照相关规划改变部分或者全部建筑物使用功能。

涉及地价补缴的项目,市、县(区)国土部门应与改造主体补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议的方式完善用地手续。


第三十七条 拆除重建改造项目是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除,并按照《规划设计条件告知书》予以重建。古村落、历史建筑、文化遗产等不适用于拆除重建。

拆除重建项目申请和审批流程依照第五章相关规定执行。


第三十八条 生态修复改造项目是指对“三旧”改造用地进行整治、拆旧和复垦等,恢复生态景观用途,或作为农用地使用。包括泥砖房改造、两不具备村庄搬迁、田水路林村综合整治、城乡建设用地增减挂钩拆旧区(土地利用总体规划用途为建设用地,现状地类为农村居民点,且确能实现复耕的)、生态控制线内建设用地退出、江河湖泊退缩线内的现状建筑物拆除,建成区范围内改造为公园、开放绿地等。

生态修复的“三旧”改造项目,由市生态修复和城市修补 工作领导小组负责,按照惠州市人民政府《关于印发惠州市 生态修复和城市修补总体工作方案》的通知(惠府函〔2017〕493 号)要求依不同类别实施改造。


第三十九条 局部加建改造项目是指保留改造地块范围内的原有建筑物且不改变使用功能,在改造地块的空余土地上加建部分附属建筑物,完善改造项目用地的整体功能。

加建附属设施的总建筑面积不超过原项目合法建筑面积的百分之十、不大于一千平方米,且总占地面积不超过原合法基底面积的百分之十、不超过二百平方米的,由市规划部门批复后即可实施。


第四十条 历史文化保护改造项目是指已纳入“三旧”改造范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地,在坚持保护优先的前提下进行适度改造与合理利用。

涉及历史文化保护改造的项目,遵照《惠州市历史文化名城保护条例》对历史文化保护项目的保护范围和要求等内容,纳入规划编制。

第八章 用地管理

第四十一条 “三旧”改造涉及土地征收包括旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批、完善土地征收手续审批以及“边角地、夹心地、插花地”(以下简称“三地”)农用地转用和 土地征收审批,市人民政府根据省人民政府的委托进行审批,具体审核工作由市国土资源主管部门负责。


第四十二条 “三旧”改造涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的,改造方案报所在的县(区)级人民政府审批,土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收手续的,按照用地行为发生时间分类处理:

(一)用地行为发生在 1986 年 12 月 31 日之前的集体建设用地,因改造需要必须征收为国有建设用地的,参照旧村庄集体建设用地转为国有建设用地方式办理。

(二)用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月31 日之间的,依照1988 年修订的土地管理法的相关规定, 落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续,其中改造方案由市人民政府审批,完善土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

(三)用地行为发生在 1999 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月31 日之间的,依照1998 年修订的土地管理法的相关规定, 落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续,其中,改造方案由市人民政府审批,完善土地征收手续报市人民政府根据省人民政府委托进行审批。

农村集体土地完善建设用地手续后保留集体土地性质, 或国有土地完善建设用地手续的,按照规定权限报所市人民政府审批,并同步审批改造方案。


第四十三条 加快完善历史用地手续。对纳入“三旧”改造范围,符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地,上盖物基底面积达到改造项目总面积 30%以上,或上盖物占地比例虽不足 30%,但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件,并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的,可按照现状地类完善建设用地手续。具体实施办法按省国土资源厅有关规定执行。


第四十四条 规范“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地报批方式。“三旧”改造涉及“三地”办理农用地转用或土地征 收手续的,由各县(区)纳入批次用地依法报批,或与主体地块一并组卷上报。属于需要国务院批准的城市中心城区范围的农用地转用,可依法纳入城市批次用地报国务院审批。


涉及的新增用地计划指标由各县(区)在省下达的计划指标内安排,优先使用省下达的完成年度改造计划的奖励指标。涉及土地征收的,经农村集体经济组织表决同意,可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。“三旧”改造涉及“三地” 面积大于 3 亩,或累计面积超过项目主体地块面积(不含“三地”面积)10%,且原则上不超过 20%,符合土地利用总体规划和城乡规划的,可将其农用地转用和土地征收报批材料, 连同由县(区)人民政府对申报地块的相关说明(包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项 目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等)一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地,且主体地块的改造方案已经有权机关批准的,市人民政府也可根据个案处理原则进行审批。


第四十五条 涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,由原土地权益人自行改造的,除应当按照规定补缴地价款及相关税费外,应当按照城市规划要求,将该项目用地总面积 15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设,并由规划主管部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以标注。

涉及向人民政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地(含红线退缩用地)的改造项目, 原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作,并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除,未按规定移交的,不予办理用地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地,移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。

对于改造地块所在的控制性详细规划未提出预留公益性用地要求,或改造地块面积较小,无法提供有效的公益性用地等情形,可按公益性用地用途评估后,补缴与应移交用地等价的土地价款,或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积,根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。


第四十六条 实施改造的“三旧”用地,属政府收购储备后

再次供地的,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让,其余可以协议方式出让。


第四十七条 “三旧”改造涉及国有土地上房屋征收与补偿的,应当依据国家、省及惠州市国有土地房屋征收与补偿的相关规定及标准执行。涉及集体土地及房屋征收与补偿的, 依据《惠州市人民政府关于印发<惠州市集体土地征收与补偿>的通知》(惠府〔2017〕189 号)等相关规定执行。按上述规定,补偿上浮不得超过 15%。

旧村庄改造中,因实施改造对改造范围内农村集体土地及国有土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的,依照其与农村集体经济组织或国有土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿,对补偿标准存在争议的,由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。


第四十八条 在旧村庄改造中,农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含搬迁补偿安置内容),改造过程涉及征收集体土地的,利害关系人对补偿标准有异议的,依据《中 华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的,按照《中华人民共和国土地管理法 实施条例》第四十五条规定,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。


第四十九条 “三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的,出让时容积率 2.5 及以下的部分, 可将所得出让纯收益的 60%用于补偿原土地权益人,超出容积率 2.5 的部分不再进行补偿。补偿款项也可采取物业返还等其他方式兑现补偿,“三旧”改造项目相关补偿均不再安排 留用地。拟入库地块按照上盖物占地面积及 30%比例返算可入库面积的剩余部分,可由政府完善相关手续后依法纳入土地储备,并对原土地权益人参照《惠州市人民政府关于印发< >的通知》(惠府〔2017〕189 号)等相关规定进行补偿。

以协议方式获得土地的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根据市场价格综合确定出让底价。协议出让缴纳土地出让金的计算办法依据《惠州市人民政府办公室关于印发<惠州市“三旧”改造用地协议出让缴纳土地出让金办法>的通知》(惠府办〔2017〕36 号)执行。

第九章 鼓励措施

第五十条 “三旧”改造项目涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续全部纳入“绿色通道”,优化审批流程,简化报 批材料,推行网上办理。


第五十一条 因规划需求,对额外提供公共空间或公共设施的改造项目,可给予容积率奖励,具体奖励标准由市规划部门另行制定。


第五十二条 鼓励旧厂房改造项目通过“工改文”的产业升级开展改造。优先支持符合国家规定和列入我市文化产业发展规划的重点发展行业,以及我市鼓励优先发展的,有竞争优势的文化产业门类,利用工业用地开展改造。文化产业项目认定依照《惠州市文化产业项目库管理办法》执行。

(一)资金补助:依照惠州市财政局、中共惠州市委宣传部《关于文化产业发展专项资金管理办法》的通知(惠财教

〔2017〕123 号)执行。

(二)税费减免:免交项目涉及的属于本市的行政事业性收费。

(三)改造中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的, 由市、县(区)人民政府安排资金予以优先保障。


第五十三条 鼓励旧厂房改造项目通过“工改工”的用地集约和整合升级开展改造。在符合规划的要求下,允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。

(一)改造后工业厂房单幢 5 层(含 5 层)以上的,5层(含 5 层)以上的建筑免收城市基础设施配套费,工业项目配套员工宿舍楼,单幢 8 层(含 8 层)以上的,8 层(含

8 层)以上的建筑免收城市基础设施配套费。

(二)鼓励具有合法用地手续的旧厂房通过拆除重建进行升级改造,项目竣工验收后,市、县(区)财政对工业厂房容积率超出 1.5 及部分的建筑面积按 200 元/平方米的标准,通过镇(街)对土地使用权人予以奖励,单个项目累计申请的补助总额最高不超过 1000 万元。


第五十四条 历史文化保护的“三旧”改造项目,改造完成且通过验收后,以项目用地面积对土地使用权人按 100 元/平方米的标准进行补助,补助总额最高不超过 500 万元。


第五十五条 生态修复的改造项目,改造后土地需进行复垦的,通过市生态修复和城市修补工作领导小组牵头组织验收后,按 10 万元/亩的标准给予农村集体经济组织一次性补助。


第五十六条 市、县(区)实施“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造,执行“三旧”改造优惠政策。“三旧”改造项目也可按规定纳入棚户区改造范围,依照《惠州市人民政府关于加快城市棚户区改造工作的实施意见》(惠府〔2014〕160 号)要求,享受国家、省、市和县(区) 棚户区改造优惠政策。

第十章 监督管理

第五十七条 市“三旧”改造行政主管部门负责统筹本市“三旧”改造项目的监督管理,各县(区)“三旧”改造行政主管部 门以工作简报、数据报表等形式,定期通报常态化工作机制建设、重点项目进展、财政资金使用进度、改造项目批后监管措施、改造成效及经验等,将考核结果作为县(区)“三旧”  改造下一年年度实施计划制订和资金分配的重要依据。


第五十八条 坚持建立并严格执行“批前早介入、批中严把关、批后重监督”的全程监管机制,加强建设用地批后管理。

市、县(区)人民政府应当组织相关部门对改造工作做好施工安全等监督管理,监管责任主体应密切配合,加强监管队伍建设,安排专职人员,或者采取购买服务的方式,委托专业机构对辖区内“三旧”改造项目进行巡查,加强项目批 后实施的监管。

县(区)“三旧”改造行政主管部门应当与同级规划、环 保、水务、消防等部门建立联动机制,搭建项目实施的议事平台,对项目监管实行信息互通,必要时可成立联合检查组开展实地检查,实现项目推进与服务保障同步。


第五十九条 建立健全“三旧”改造项目退出机制,对未按照改造方案和《土地使用权出让合同》确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的,取消“三旧”改造相关优惠 政策,并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第 55 号)等规定实施处罚;对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的,按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第 53 号)处理;对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的,一经查实,严肃依法处理。


第六十条 “三旧”改造工作中,涉及到惠州市较大范围人民群众切身利益的重大决策、法规制定或修改、改革举措以及市政规划、建设项目的实施,市、县(区)“三旧”改造行 政主管部门应当依照《惠州市“三旧”改造项目社会稳定风险评估工作管理规则》要求开展社会稳定风险评估。


第六十一条 “三旧”改造工作中,相关职能部门及工作人员在“三旧”改造实施和管理中有违法违纪行为的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。


第六十二条 “三旧”改造工作中,对改造主体违反城市规划和土地管理等有关法律、法规的行为,应当依法追究法律责任。

第十一章 附则

第六十三条 2017 年 3 月 14 日之前已批准改造方案的项目,可继续按照粤府〔2016〕96 号文印发之前的政策办理用地手续。


第六十四条 本办法自发布之日起施行,有效期五年。实施前市人民政府规范性文件有关内容与本办法不一致的,以本办法的规定为准。

第六十五条 《惠州市“三旧”改造项目标图建库申报指引》、《惠州市“三旧”改造申报办理指引》、《惠州市“三旧”改 造项目改造方案编制指引》、《惠州市“三旧”改造项目监管协议》、《惠州市“三旧”改造项目社会稳定风险评估工作管理规则》等具体工作操作指引,由市“三旧”改造行政主管部门根据本办法另行制定后下发。

第六十六条 本办法由惠州市“三旧”改造行政主管部门负责解释。


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